Parmi les effets secondaires de la crise sanitaire sur les baux commerciaux, il a été imaginé un probable accroissement de la stipulation de loyers « binaires » (une part fixe et une part variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires), par nature mieux connectés à la réalité de l’activité du preneur.
Cet arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a le mérite d’attirer l’attention des rédacteurs de baux sur ce type de clause.
En effet, la Cour de Cassation a eu l’occasion, par le passé, de préciser à plusieurs reprises que lorsque les parties à bail commercial choisissent un loyer binaire, elles écartent l’application du statut des baux commerciaux et le loyer minimum ne peut être fixé à la valeur locative.
Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, les parties peuvent conventionnellement prévoir dans le bail de recourir au Juge des Loyers Commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.
Dans une telle hypothèse, la valeur locative de renouvellement devra tenir compte de l’obligation contractuelle du preneur de verser une part variable en plus du minimum garanti (par exemple sous forme d’abattement en faveur du preneur).
Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, 24 février 2022, n°19/17625
