Un arrêt de la Cour de Cassation du 25 janvier 2024 est l’occasion de revenir sur les règles fixées par le statut des baux commerciaux concernant tant le principe du plafonnement du loyer que les cas d’ouverture à déplafonnement à l’occasion du renouvellement du bail commercial.
Qu’est-ce que le plafonnement du loyer du bail commercial ?
L’article L 145-34 du Code de commerce fixe le principe selon lequel le loyer du bail commercial renouvelé ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, des indices ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Il s’agit ainsi du « plafond » que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder.
Par exception, ce « plafonnement » ne s’applique pas si le bail a une durée contractuelle supérieure à neuf ans (c’est une des raisons pour lesquelles de plus en plus de baux commerciaux sont conclus pour une durée de 10 ans) ou, si par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Il est également exclu en matière de baux commerciaux portant sur un terrain nu, à destination de bureaux ou concernant des locaux dits « monovalents ».
Quels sont les critères de déplafonnement du loyer du bail commercial ?
A l’occasion du renouvellement du bail commercial (à l’échéance de sa durée contractuelle), le déplafonnement du loyer peut être sollicité dans l’hypothèse d’une modification notable, intervenue au cours du bail écoulé, d’un ou de plusieurs des quatre premiers critères de fixation de la valeur locative (art. L 145-33 du Code de commerce), à savoir :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité.
Si le déplafonnement est acquis, le loyer de renouvellement est alors fixé à la valeur locative, sur la base des critères ci-dessus, outre l’analyse des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’analyse des critères de déplafonnement et la fixation de la valeur locative sont le plus souvent déterminés à dire d’expert.
La modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être favorable au commerce exploité dans les locaux loués
S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation rappelle une nouvelle fois, dans cet arrêt du 25 janvier 2024, que pour constituer un motif de déplafonnement du loyer, leur modification notable au cours du bail écoulé doit avoir été spécifiquement favorable à l’activité exploitée dans les locaux loués.
La Cour souligne également que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue pendant la seule période du bail expiré et non au cours d’une période antérieure.
Lissage dans le temps des conséquences du déplafonnement
Il doit être noté qu’en cas de déplafonnement, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Ce « lissage » s’applique également si le déplafonnement résulte de la durée contractuelle du bail, supérieure à neuf ans.
Cass. Civ. 3ème, 25 janvier 2024, n°22-21006
