Cet arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2023 est rendu au visa de plusieurs textes du Code civil, et notamment les articles 1720, 1730 et 1755, auxquels il est souvent dérogé en pratique par des clauses spécifiques prévues par le bail commercial.
Selon les deux premiers textes, le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives et, s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Selon l’article 1755, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il en résulte que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf si le bail comporte une clause contraire (usuellement, dans un bail rédigé dans l’intérêt du bailleur, il est prévu que l’obligation d’entretien pesant sur le preneur inclut les conséquences de la vétusté).
Dans cette affaire, il a été relevé, d’une part, que le local a été donné à bail à l’état neuf et à l’état brut hors quelques travaux effectués par la bailleresse, et, d’autre part, qu’une clause intitulée
« améliorations » prévoyait que tous travaux réalisés par le locataire resteraient la propriété de la bailleresse, celle-ci ayant toutefois le droit d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif et aux frais exclusifs du locataire, hormis les travaux d’aménagement (sanitaire, électricité, chauffage).
Pour autant, le bail ne comportait pas une clause dite de « dérogation à la vétusté », c’est à dire mettant à la charge de la locataire les dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux.
Dès lors, si la bailleresse était en droit de réclamer le paiement des travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif, l’arrêt de la Cour d’Appel est cassé en ce qu’il a jugé qu’il n’y avait pas lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.
Cass. Civ. 3ème, 30 novembre 2023, n°21-23.173
