Si le preneur à bail commercial est défaillant dans le paiement des loyers, le bailleur peut mettre en œuvre la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire qu’il comporte, laquelle ne peut déroger à l’article L 145-41 du Code de Commerce.
Le bailleur doit alors, dans un premier temps, signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bail n’étant résilié qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant ce commandement si ses causes ne sont pas couvertes dans ce délai.
Le bailleur peut ensuite saisir le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et solliciter l’expulsion du preneur.
Toutefois, la jurisprudence rappelle de façon constante que la clause résolutoire du bail doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur ; A défaut, le juge des référés peut refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il s’agit ainsi, selon les termes de la Cour de Cassation, de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle. Pour apprécier l’existence de la mauvaise foi, les juges se positionnent généralement à la date de délivrance du commandement.
Au cas d’espèce, la Cour d’Appel de PARIS a considéré que la mauvaise foi du bailleur était caractérisée dès lors que, dans le contexte de crise sanitaire, il a laissé sans réponse les demandes réitérées du preneur de franchises de loyer ainsi qu’une demande de renouvellement du bail, et n’a pas hésité à faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du preneur douze jours après la délivrance du commandement de payer et alors que le délai imparti par ce commandement n’était pas expiré.
Cour d’Appel de PARIS, pôle 1, ch. 2, 6 octobre 2022, n°22/01407
