L’article L 145-5 du Code de Commerce afférent au régime juridique du bail dérogatoire prévoit que si, à l’expiration de sa durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur est laissé en possession du local, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Cette règle s’applique même si le bail dérogatoire a été conclu pour une durée inférieure à la durée maximale de trois ans (Cass. 3e civ. 8 juin 2017 n° 16-24.045 ; Cass. 3e civ. 26 mars 2020 n° 18-16.113).
La Cour de cassation a précisé, depuis plusieurs années maintenant, que l’action en déclaration ou constatation de l’existence d’un bail commercial formé de plein droit après l’expiration d’un bail dérogatoire, par le maintien dans les lieux, n’est pas soumise à la prescription biennale de l’art. L145-60 du Code de commerce (Cass. 3e civ. 1er octobre 2014 n°13-16.806).
Cette action se distingue donc de l’action en requalification en bail commercial d’un contrat d’une autre nature, soumise, elle, à la prescription biennale.
Dans un arrêt du 25 mai 2023 (n° 21-23.007), la Cour de cassation vient même de préciser que l’action en revendication d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire n’était pas non plus soumise à la prescription quinquennale de droit commun (art. 2224 du Code civil).
Comme l’explique M. Blatter (lettre d’actualité – Juin 2023), « La justification provient du fait que ce bail statutaire résulte du seul effet de l’art. L 145-5 du code de commerce. Qu’une action soit engagée ou non pour le faire constater, il résulte bien de cet article que le bail statutaire s’est ainsi formé de plein droit et il n’y a pas lieu d’appliquer une prescription à une action qui n’a pour objet que de faire constater ce qui existe déjà antérieurement par le seul effet de la loi ».
Cass. Com, 25 mai 2023, n° 21-23007
