Impact de la crise sanitaire sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction

En cas de refus de renouvellement du bail commercial, le preneur doit percevoir une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (cf. art. L145-14 du Code de Commerce).

 

Pour apprécier la valeur du fonds, il est usuel de retenir les trois dernières années d’exploitation. La jurisprudence considère que l’indemnité d’éviction ne doit pas être impactée par la survenance de circonstances qui ne présentent pas un caractère pérenne.

 

Dans un jugement du 23 novembre 2021, le Tribunal Judiciaire de PARIS a adopté un principe d’exclusion de données impactées par la crise sanitaire dans le cadre de l’appréciation de la valeur vénale d’un fonds de commerce hôtelier.

 

Il retient ainsi : « … les mesures administratives prises dans le cadre de la gestion de la pandémie de la Covid 19 ont eu pour conséquences une baisse de la fréquentation des hôtels à Paris. Cependant, l’impact de ces mesures sur l’activité de la locataire recevant tant une clientèle de tourisme que d’affaires, ne peut s’envisager que de manière temporaire ce qui doit conduire à apprécier l’indemnité d’éviction en fonction des caractéristiques propres du fonds dans le cadre de la poursuite d’une activité normale ». Il en conclut qu’au cas d’espèce il lui apparaît pertinent d’apprécier le chiffre d’affaires sur les 6 dernières années (et non sur les 3 dernières années) (étant précisé qu’aucune donnée chiffrée pour les années 2019 à 2021 n’était versée aux débats).

 

TJ de PARIS, 23 novembre 2021, n°17/05904

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