Valeur locative et terrasse sur le domaine public

Nous savons que pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, la fixation du loyer du bail renouvelé est soumise à la règle du plafonnement (variation de l’indice ILC ou ILAT), sauf modification notable, au cours du bail écoulé, des éléments de détermination de la valeur locative suivants : les caractéristiques du local loué, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité (art. L145-34 et L 145-35 du Code de Commerce).

Dans l’espèce soumise à la Cour, le bailleur d’un local loué à usage de bar/restaurant invoquait l’autorisation administrative donnée au locataire d’étendre sa terrasse sur le domaine public comme motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La Cour de Cassation considère que le critère avancé par le bailleur peut être considéré comme justifiant le déplafonnement du loyer, non pas en ce qu’il constituerait une modification des caractéristiques du local loué – la terrasse sur le domaine public ne fait pas partie des locaux loués – mais comme une situation susceptible de modifier les facteurs locaux de commercialité.

Selon la Cour de Cassation, l’autorisation municipale accordée permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public peut contribuer au développement de l’activité commerciale.

Il est intéressant de se rappeler, pour mémoire, les termes de l’art. R 145-6 du Code de Commerce s’agissant des facteurs locaux de commercialité définis comme ceux qui « … dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Cass. Civ. 3ème, 13 octobre 2021, n°20-12.901

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