La détermination de la nature – mitoyen ou non – d’un mur est essentielle à la détermination des droits et obligations des voisins.
Si le titre de propriété ne précise pas la nature du mur, la détermination de sa nature n’est pas chose aisée.
L’article 653 du Code civil dispose cependant que « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »
Ainsi, sauf à ce que le titre de propriété ou la forme du mur indique que le mur n’est pas mitoyen, le mur servant de séparation est présumé mitoyen.
Toutefois, la Cour de cassation estime que cette présomption de mitoyenneté des murs servant de séparation entre bâtiments ou entre cours, jardins et enclos n’est pas applicable aux murs de soutènement.
En conséquence, dès lors qu’un mur permet de contenir des terres d’un côté ou de l’autre, il ne bénéficie pas de la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil, ce qui n’empêche pas toutefois de rapporter la preuve de sa mitoyenneté, par prescription notamment.
Cass. 3ème civ. 15 juin 1994, n°92-13487
Cass. 3ème civ. 26 janvier 2022, n°20-14580
