Après la restitution des locaux loués par le locataire, il est recommandé d’établir un état des lieux de sortie, afin de prouver l’état dans lequel les lieux ont été rendus par le locataire et fonder, soit l’indemnisation du propriétaire au titre du mauvais état des lieux loués, soit la restitution du dépôt de garantie au locataire.
L’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 encadrant les baux d’habitation décrit précisément la procédure d’établissement de l’état des lieux de sortie :
- une tentative amiable et contradictoire par les parties (ou le gestionnaire du bien) ;
- à défaut de succès de la tentative amiable par les parties, celles-ci doivent recourir à un commissaire de justice, ce dernier devant convoquer les parties à l’état des lieux de sortie par courrier recommandé au moins sept jours à l’avance ; dans ce cas, les frais de cet état des lieux sont partagés entre le locataire et le bailleur.
La Cour de cassation vient de juger que, si le bailleur ne respecte pas cette procédure d’établissement de l’état des lieux, il ne peut pas poursuivre l’indemnisation des dégradations affectant les lieux loués (en conservant le dépôt de garantie ou en sollicitant la condamnation du locataire à l’indemniser).
En l’espèce, le bailleur avait établi un état des lieux de sortie seul et non contradictoirement, sans convoquer le locataire et sans recourir à un commissaire de justice ; Il avait ensuite cru pouvoir conserver le dépôt de garantie sur le fondement de cet état des lieux.
Le jugement l’ayant condamné à restituer le dépôt de garantie au locataire est confirmé par la Cour de cassation qui juge que « l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires. »
Il est donc impératif pour les bailleurs de veiller à respecter le formalisme légal d’établissement de l’état des lieux de sortie, sous peine de se voir privé de la possibilité d’obtenir une indemnisation des dégradations causées aux lieux loués.
Le respect de ce formalisme est d’autant plus important que l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de restitution du dépôt de garantie en retard, celui-ci est majoré d’une pénalité égale à 10% par mois de retard.
A l’issue d’une procédure judiciaire ayant duré plusieurs mois, voire années, la condamnation du propriétaire n’ayant pas respecté le formalisme d’établissement de l’état des lieux de sortie peut donc s’avérer très lourde, après application de cette pénalité de retard.
Civ. 3e, 16 nov. 2023, FS-B, n° 22-19.422
