La Loi climat et résilience du 22 août 2021 a créé un droit de surplomb du fonds voisin aux fins d’isolation thermique d’un bâtiment existant (art. L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation) ; autrement dit, il est désormais possible de venir construire au-dessus du terrain voisin appartenant à un tiers, afin d’isoler son bâtiment construit en limite de propriété.
Bien évidemment, ce droit de surplomb est encadré et soumis à certaines conditions.
En premier lieu, ce droit de surplomb n’est possible que pour procéder à l’isolation thermique par l’extérieur d’un bâtiment.
Le texte ajoute que le surplomb est autorisé « lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ».
Des débats relatifs à l’existence ou non d’autres solutions techniques ou à leurs coûts excessifs risquent donc d’apparaître entre voisins : celui souhaitant isoler son bâtiment estimant que la solution de surplomb est la meilleure et la plus économique, alors que celui subissant le surplomb et voyant ainsi son voisin venir construire au-dessus de son terrain estimant que d’autres solutions, certes plus onéreuses mais sans coût excessif, sont à privilégier.
En second lieu, le surplomb est limité à 35 cm et ne peut être réalisé qu’à partir de deux mètres au-dessus du sol.
La solution d’isolation par l’extérieur devra donc respecter scrupuleusement ces limites.
En troisième lieu, le texte prévoit expressément que le propriétaire du terrain surplombé doit percevoir une indemnité de son voisin.
Toutefois, la Loi n’indique pas comment cette indemnité doit être déterminée, il appartient donc aux voisins de s’accorder sur ce point.
S’agissant de la procédure de mise en œuvre du droit de surplomb, la Loi a prévu une procédure précise :
1/ le propriétaire du bâtiment à isoler notifie, par courrier recommandé ou acte d’huissier, au propriétaire du terrain voisin son intention de bénéficier du droit de surplomb pour isoler son bâtiment ;
2/ Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du terrain voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb ou au montant de l’indemnité proposée, en saisissant le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant selon la procédure accélérée au fond ;
3/ Les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb sont constatées par un acte notarié ou par une décision de justice, publiés au fichier immobilier ;
4/ Le propriétaire du bâtiment à isoler doit verser les indemnités prévues (indemnité de surplomb et indemnité d’accès au fonds voisin pour réaliser les travaux) ;
5/ Le propriétaire du bâtiment à isoler notifie, par courrier recommandé ou par huissier de justice, au propriétaire du terrain surplombé les coordonnées de l’entreprise qui réalisera les travaux, le numéro de la police d’assurance décennale de l’entreprise ainsi que le numéro de la police d’assurance dommages ouvrage qu’il a lui-même souscrite ;
6/ Les travaux peuvent débuter.
Il convient donc d’être vigilant : sans opposition du propriétaire du terrain surplombé dans un délai de six mois à compter de la notification du projet de surplomb, le propriétaire du bien à isoler est autorisé à réaliser les travaux de surplomb, sans possibilité de contestation par le propriétaire du terrain surplombé.
La charge de saisir le Juge pèse donc sur le propriétaire du terrain surplombé ; s’il laisse passer le délai de saisine du Juge, il ne pourra plus contester ces travaux en surplomb de son terrain.
Dernière précision du texte : Si le propriétaire du terrain surplombé obtient par la suite une autorisation administrative (permis de construire ou déclaration préalable) de construire en limite séparative, l’isolation thermique construite en surplomb peut être retirée, aux frais du propriétaire du bâtiment isolé en surplomb, sans que ce retrait n’ouvre droit à restitution de l’indemnité versée au propriétaire du fonds surplombé lors de la mise en œuvre du droit de surplomb.
