Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire est définie par l’article L 145-5-1 du Code de Commerce depuis la Loi PINEL du 18 juin 2014 comme étant celle « … qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
Autrement dit, il s’agit d’une convention encadrant l’occupation de lieux dont la précarité ressort d’une circonstance objective, ne dépendant pas de l’une des parties à la convention, telle que, par exemple, une décision administrative de destruction, à terme, de l’immeuble.
Elle ne doit pas être confondue avec le bail dit « dérogatoire », prévu par l’article L 145-5 du même code, qui énonce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession des lieux loués, il s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.
L’occupant précaire peut-il invoquer le régime juridique du bail ?
L’article L 145-5-1 susvisé précise qu’une telle convention n’est pas soumise au régime des baux commerciaux.
Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de Cassation souligne également qu’une telle convention ne relève pas du régime général du bail prévu par le Code civil.
Quelle conséquence juridique ?
Ainsi, l’occupant ne peut invoquer à l’encontre du propriétaire un « défaut de délivrance » du local au sens de l’article 1719 du Code civil.
L’obligation de délivrance consiste pour le propriétaire, d’une part, à devoir « délivrer la chose louée » et l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée. Elle s’impose au bailleur sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière. A l’inverse, cette obligation ne s’impose pas dans une convention d’occupation précaire (sauf stipulation particulière).
Dès lors, l’occupant précaire est tenu de se référer aux termes de la convention pour caractériser un manquement du propriétaire au respect de ses obligations.
Cass. Civ. 3ème 11 janvier 2024, n°22-16.974
