Loyers commerciaux du COVID : premiers éclairages judiciaires !

Contraints de cesser toute activité, un certain nombre de locataires commerciaux (exploitant des commerces dits « non-essentiels ») ont cessé de payer tout ou partie de leurs loyers pendant la période du premier confinement.

Depuis, la majorité des bailleurs et locataires commerciaux se sont retrouvés pour rechercher les modalités d’un accord sur ces loyers (abandon partiel, échelonnement, …), tentant de préserver les intérêts de chacun.

D’autres n’ont pas trouvé de règlement amiable, certains locataires s’opposant à tout paiement invoquant, le plus souvent, tantôt la force majeure, tantôt une exception d’inexécution consécutive au (prétendu) défaut de délivrance du local par le bailleur.

Si les bailleurs ont parfois été contraints de faire délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail, les locataires (souvent de grandes enseignes …) y ont répondu par une saisine, dans le mois du commandement, du juge du fonds, renvoyant ainsi « aux calendes » l’appréciation du juge sur le bien-fondé ou pas de la position du locataire.

Certaines décisions commencent enfin à donner des éclairages.

Ainsi, la Cour d’Appel de GRENOBLE, dans un arrêt du 5 novembre (n°16/04533), a, notamment, rejeté la force majeure invoquée par le preneur considérant qu’il ne justifiait pas de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. L’épidémie ne revêtait pas ainsi un caractère « irrésistible ».

De son côté, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de PARIS, dans deux ordonnances du 26 octobre 2020 (n° 20/53713 et n°22/55901), a refusé de faire droit aux demandes en paiement des loyers par le bailleur en présence d’une « contestation sérieuse », rappelant que la bonne foi qui doit présider à l’exécution des contrats impose aux parties « en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ».

Le juge des référés a néanmoins préalablement rejeté les arguments du locataire tirés de la force majeure ou du défaut de délivrance du bailleur, les considérant comme inopérants.

Ainsi, s’agissant de la force majeure, il a fait sienne la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer une somme d’argent.

S’agissant du défaut de délivrance du bailleur, il énonce très clairement que « Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué », soulignant « ces circonstances ne lui sont pas imputables ».

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