Sur le fondement de l’article 215 de la Loi du 23 novembre 2018, dite Loi ELAN, habilitant notamment le Gouvernement à réformer par voie d’Ordonnance le droit de la copropriété, régi par la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’Ordonnance n°2019-11011 a été publiée au Journal Officiel le 31 octobre 2019 et entrera en vigueur le 1er juin 2020.
Les grandes lignes de cette réforme sont les suivantes :
- Réglementation des rapports juridiques et financiers liant le syndicat des copropriétaires au syndic : établissement d’un contrat type de syndic défini par décret en Conseil d’Etat et accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté (article 16 de l’Ordonnance modifiant l’article 18-1 A de la Loi) ;
- Création de règles de fonctionnement allégées pour les petites copropriétés (moins de six lots ou budget prévisionnel moyen sur trois exercices inférieur à 15.000 € – article 34 de l’Ordonnance ajoutant les articles 41-8 et suivants à la Loi) ;
- Elargissement de l’objet et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel sera désormais chargé de l’amélioration de l’immeuble en plus de sa conservation et de l’administration des parties communes ; le syndicat des copropriétaires sera en outre désormais responsable de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, alors que la formulation précédente limitait cette responsabilité aux dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (article 11 de l’Ordonnance modifiant l’article 14 de la Loi) ;
- Simplification des modalités d’engagement d’une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires: en cas de carence du syndic, le président du conseil syndical, voire un ou plusieurs copropriétaires représentant le quart des voix de tous les copropriétaires, pourra engager l’action judiciaire (article 12 de l’Ordonnance modifiant l’article 15 de la Loi) ;
- Simplification des conditions de convocation d’une assemblée générale statuant sur une question ne concernant qu’un seul copropriétaire (article 23 de l’Ordonnance ajoutant un article 17-1 AA à la Loi) ;
- Possibilité de sortir du champ d’application de la Loi du 10 juillet 1965, les immeubles actuellement en copropriété mais qui ne sont pas à usage d’habitation (article 2 de l’Ordonnance modifiant l’article 1er de la Loi).
En revanche, contrairement aux annonces du Gouvernement et aux souhaits des professionnels de l’immobilier, l’Ordonnance ne prévoit finalement pas l’obligation d’un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de quinze ans.