La forme du congé donné par le bailleur ou le preneur à bail commercial a fait l’objet de plusieurs modifications au cours des dernières années, à la faveur des lois PINEL et MACRON.
Avant ces réformes, le congé devait nécessairement être notifié par acte d’huissier, qu’il soit donné pour l’échéance du bail ou à l’expiration d’une période triennale.
La loi PINEL du 20 juin 2014 avait modifié L. 145-9 du Code de commerce, et reconnaissait la possibilité pour les parties de donner congé en fin de bail par lettre recommandée avec accusé de réception.
Près d’un an plus tard, la Loi MACRON du 6 aout 2015, est revenue sur ce dispositif pour imposer que le congé pour la fin du bail soit donné par acte extrajudiciaire uniquement.
En revanche, la même Loi a modifié l’article L. 145-4 du Code de commerce, lequel permet désormais au preneur de donner congé à l’expiration d’une échéance triennale par lettre recommandée avec accusé de réception.
C’est à l’articulation entre ces deux dispositions que la Cour de cassation a eu à s’intéresser dans son arrêt du 24 octobre 2019 (Cass. Civ 3ème, 24 octobre 2019, n° 18-24077).
En l’espèce, la société locataire a sous-loué une partie des locaux pris à bail à compter du 1er septembre 2010. Puis, suivant lettre recommandée du 18 février 2016, la sous-locataire lui a donné congé pour l’échéance triennale du 1er septembre 2016.
Pour déclarer nul ce congé, l’arrêt de la cour d’appel de CAEN retenait que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce qui, dans sa version applicable à la date du congé et issue de la loi du 6 août 2015, imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.
L’arrêt est cassé sur le pourvoi de la société sous-locataire, la cour de cassation retenant que l’article L. 145-4 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la Loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Cette solution, conforme à la lettre de la Loi, confirme que le congé donné par le locataire à l’expiration d’une période triennale peut être valablement donné par lettre recommandée avec accusé de réception.
En revanche, le congé donné en fin de bail devra toujours être délivré par acte extrajudiciaire.