Vente immobilière et vices cachés : la Cour de cassation hésite quant à la qualification du délai d’action

Lors d’une vente immobilière, si l’acheteur découvre un vice affectant le bien vendu, il peut solliciter l’annulation de la vente ou l’indemnisation de son préjudice par le vendeur.

Cette action doit toutefois être engagée dans un délai court de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).

La qualification juridique de ce délai de deux ans est essentielle dès lors que s’il s’agit d’un délai de prescription, il serait suspendu pendant les opérations d’expertise judiciaire, alors que s’il s’agit d’un délai de forclusion, il ne le serait pas.

Or, dans ce type de contentieux, le recours à l’expertise judiciaire est quasiment incontournable et dure bien souvent plus de deux années.

Par un arrêt du 8 décembre 2021, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation vient de qualifier ce délai de délai de prescription – donc suspendu pendant les opérations d’expertise – alors que quelques jours plus tard, le 5 janvier 2022, la même Chambre de la Cour de cassation l’a cette fois qualifié de délai de forclusion – non suspendu pendant les opérations d’expertise.

Ces deux décisions, rendues à quelques jours d’intervalle, risquent de créer de la confusion dans les procédures en garantie des vices cachés ; il est urgent que la Cour de cassation prenne une position claire.

Cass. 3e civ., 8 déc. 2021, n° 20-21.439

Cass. 3e civ., 5 janv. 2022, n° 20-22.670 

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