L’art. 6 de la Loi du 2 janvier 1970, dite Loi « Hoguet », prévoit que l’agent immobilier ne peut percevoir aucune commission avant que la vente de l’immeuble n’ait été constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.
En vertu de cette disposition, l’agent ne peut prétendre au paiement d’une commission lorsqu’une promesse de vente est caduque, par exemple en cas de non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un financement.
La Cour de Cassation précise toutefois que si l’agent ne peut percevoir sa commission du fait du comportement fautif d’un acquéreur qu’il a mis en rapport avec un vendeur qui l’a mandaté, cet acquéreur doit réparer le préjudice de l’agent sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Dans le cas d’espèce, l’agent avait tenté d’engager la responsabilité civile délictuelle de l’acquéreur, auteur d’un comportement fautif. La Cour d’Appel avait rejeté sa demande en se fondant sur les termes de la promesse, laquelle indiquait « l’indemnisation du mandataire pour le préjudice causé par la faute de l’acquéreur défaillant est subordonné à ce que le vendeur ait lui-même agi, avec succès, devant le Tribunal compétent, aux fins déclarer la condition suspensive du prêt réalisé ».
La Cour de Cassation casse cet arrêt en rappelant que les textes régissant la responsabilité civile délictuelle sont d’ordre public et que leur application ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation.
Cass. Civ. 1ère, 19 janvier 2022, n°20-13.619
