Le statut des baux commerciaux confère au locataire, au terme du bail, un droit au renouvellement du bail. Ce droit est d’ordre public (art. L145-15 du Code de Commercial) et a pour pendant l’obligation du bailleur de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement (art. L 145-14).
Toutefois, la Cour de Cassation a déjà eu l’occasion de rappeler que l’ordre public qui s’attache à ce droit au renouvellement, acquis par l’effet de la Loi dès la conclusion du bail, n’interdit pas d’y renoncer à condition que cette renonciation soit postérieure à la naissance du droit au renouvellement (Cass. Civ. 3ème, 4 mai 2006, n°05-15.151) et qu’elle soit librement consentie (Cass. Civ. 3ème, 17 octobre 2007, n°06-17.018).
C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de PAU dans un arrêt du 19 novembre 2021, considérant que la clause par laquelle un preneur renonce à son droit au renouvellement (et par suite à toute indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement), insérée dans un second bail fondant ce droit, doit être réputée non écrite dès lors qu’elle est concomitante et non postérieure à la naissance du droit (et qu’en outre, elle n’a pas fait l’objet d’un acte séparé).
Autrement dit, les parties à un bail commercial ne peuvent jamais convenir par anticipation que leur relation locative se poursuivra dans un bail de droit commun à l’expiration du bail commercial. Le droit au renouvellement doit d’abord être acquis.
Il s’agit ni plus ni moins du rappel du principe selon lequel une partie peut toujours renoncer au bénéfice d’un droit, même d’ordre public, pourvu que cette renonciation n’intervienne qu’après l’acquisition du droit.
Cour d’Appel de PAU, 19 novembre 2021, n°19/02274
