Loyer de sous-location et action du bailleur en augmentation du loyer principal

Lorsque le bailleur autorise le preneur à sous-louer tout ou partie du local commercial (la règle posée par l’art. L 145-31 du Code de Commerce étant l’interdiction de principe de la sous-location), il a la possibilité de demander une augmentation du loyer principal si le loyer de sous-location est supérieur.

L’action du bailleur en augmentation du loyer principal se prescrit dans le délai de deux ans prévu par l’art. L 145-60 du même code. Dans un arrêt du 9 septembre 2021, la Cour de Cassation revient sur le point de départ de ce délai. 

Le bailleur est théoriquement informé du loyer de sous-location puisque l’art. L 145-31 prévoit qu’il doit être appelé à concourir à l’acte. Dans ce cas, le point de départ du délai de prescription de son action en augmentation du loyer se confond avec la date de signature de la sous-location.

Si le bailleur n’a pas été appelé à l’acte ou si la sous-location a été conclue sans son autorisation, bien que pouvant agir en résiliation du bail, le bailleur peut décider de se limiter à une action en augmentation du loyer dont la prescription court, dès lors, à partir du moment où il a connaissance du montant du loyer de sous-location.

La Cour de Cassation casse ainsi un arrêt d’appel en retenant que « … la prescription de l’action en augmentation du loyer en raison de l’existence d’une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail, … ».

La solution paraît conforme à l’art. 2224 du Code Civil, lequel fixe le point de départ de la prescription au « … jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cass. Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n°20-19.631

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