La valeur locative des baux commerciaux renouvelés ou révisés est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage (L 145-33 du Code de Commerce).
S’agissant des caractéristiques du local, l’article R 145-3 précise qu’elles s’apprécient notamment en considération « de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ».
Dans cette affaire, pour fixer le loyer, la Cour d’Appel de PAU, après avoir constaté que le bail désigne un local à usage commercial représentant une surface de vente en rez-de-chaussée d’environ 2 000 m², retient que la superficie d’exploitation mentionnée au bail ne correspond pas à la surface réellement consacrée par l’exploitant à ses activités de vente à la clientèle mais inclut des parties à vocation administrative ou de réserve et que la surface de vente exploitée était en l’espèce de 1 571 m², compte tenu de la transformation en réserve d’une partie antérieurement utilisée en surface de vente.
La Cour de Cassation casse cet arrêt, considérant que la Cour d’Appel aurait dû rechercher si l’affectation à la vente d’une surface moindre que celle autorisée par le bail pour cette activité, résultait d’un choix de gestion du locataire, inopposable au bailleur.
Cass. Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21.651