Un impayé peut mettre en difficulté l’ensemble d’une copropriété.
Or, il n’existe pas de solidarité légale entre copropriétaires.
Il appartient dès lors au syndic d’être particulièrement vigilent et réactif en cas d’impayé.
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « Loi ELAN » a modifié les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 par la création d’une procédure de recouvrement accélérée des charges impayées.
Rappel de la situation antérieure :
Le Président du TGI ne pouvait être saisi en la forme des référés que pour obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement des appels de charges provisionnels du budget courant.
Le recouvrement des arriérés de charges des exercices précédents et des appels de provision pour travaux ne pouvaient être recouvrés que par une procédure au fond ou par une procédure de référé distincte s’il n’existait pas de contestation sérieuse de la part du copropriétaire débiteur.
Conséquence : Lorsqu’un même copropriétaire ne réglait jamais ou de façon très irrégulière ses charges, le syndic était contraint d’engager une procédure pour chaque nouvel impayé.
Apport de la loi ELAN :
Désormais, il est possible d’obtenir du Président du Tribunal Judiciaire une ordonnance condamnant le copropriétaire débiteur au paiement des appels provisionnels du budget courant mais également du solde restant dû sur les exercices précédents si les comptes ont été approuvés et aux appels provisionnels de travaux.
Particularité de cette nouvelle procédure : le Président du Tribunal judiciaire est saisi « en la forme des référés » mais rend une décision qui porte sur le fond.
Qualifiée par certains auteurs de « super procédure de recouvrement des charges », cette nouvelle procédure devrait permettre une simplication et une accélération des démarches à l’encontre des copropriétaires défaillants.
Cette dernière observation devrait toutefois être nuancée au regard des dispositions du nouvel article 750-1 du Code de Procédure Civile, tel qu’il résulte du Décret du 11 décembre 2019.
En effet, aux termes de ces dispositions: « A peine d’irrecevabilité que le juge peut relever d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l’Organisation Judiciaire ».