Droit de préférence du preneur et délai de réalisation de la vente

La mise en œuvre du droit de préférence du preneur en cas de vente du local commercial par le bailleur, issu de la Loi PINEL du 18 juin 2014 et codifié à l’article L 145-46-1 du Code de Commerce continue d’alimenter la jurisprudence.

 

Au cas d’espèce, il s’agissait de la problématique du délai pour réaliser la vente dès lors que le preneur a notifié sa volonté d’exercer son droit de préférence.

 

Les deux premiers alinéas de l’article L 145-46-1 prévoient notamment que si le preneur accepte l’offre de vente faite par le bailleur, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt (son acceptation de l’offre de vente est alors subordonnée à l’obtention du prêt). Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration de l’un ou l’autre de ces délais, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

 

Il s’avère néanmoins, en pratique, que le respect du délai est soumis aux diligences des parties, et il n’est pas rare de voir arriver le terme du délai faute par l’une ou l’autre des parties d’avoir accompli les différentes démarches nécessaires à la bonne mise en œuvre de la vente (quid par exemple si le notaire du vendeur est défaillant dans l’accomplissement de la levée des conditions suspensives de droit et, par exemple, le dépôt de la DIA pour la levée du droit de préemption urbain ?).

 

Les juges doivent donc apprécier à qui incombe le défaut de diligences.

 

Dans cette affaire, la Cour de Cassation approuve une Cour d’Appel qui a souverainement estimé que le défaut de réalisation de la vente dans le délai de quatre mois était imputable à la seule absence de diligences du locataire, et qu’il ne pouvait dès lors obtenir une dérogation ou une prorogation de ce délai.

 

Cass. Civ. 3ème, 24 novembre 2021, n°20-16.238

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