Nous savons qu’il existe trois mécanismes de révision du loyer d’un bail commercial : la révision triennale (art. L 145-38 du Code de commerce), la révision par le jeu d’une clause d’indexation (laquelle ne doit pas exclure la réciprocité) par référence à un indice tel que l’ILC, l’ILAT ou l’ICC, et la révision du loyer lorsque, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé (art. L 145-39 du Code de commerce).
Dans cette affaire, une clause du bail prévoyait une révision du loyer à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le 1er janvier de chaque année.
Considérant que cette clause ne relevait pas des mécanismes de révision autorisés, le locataire a sollicité qu’elle soit déclarée non-écrite.
La Cour de Cassation a confirmé le rejet de cette demande, retenant que les parties ont librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique et indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation.
La clause est donc valable, le mécanisme rappelant celui d’un bail « à paliers ». L’application des mécanismes légaux n’est pas exclue, de telle sorte que, si la clause d’indexation conduit à une augmentation régulière du loyer, il peut être revu à la baisse lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.
Cass. civ. 3, 22 juin 2022, n° 21-16.042
